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14 mai 2022 :

Le volume de transactions de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois en France (hors Mayotte) atteint 1187000 à fin février 2022, après avoir culminé à 1212000 à fin août 2021

Le léger soubresaut observé en février (au regard des 1177000 comptabilisées à fin janvier 2022) ne doit pas occulter la lente décrue des volumes, constatée depuis les cinq derniers mois. La dynamique de stabilisation reste enclenchée. En effet, si les notaires ont pu constater une hausse des signatures d’avant-contrats en fin d’année, phénomène assez classique à cette période et qui se traduit dans les données de ventes observées, les mois de janvier et février auront été synonymes d’une accalmie avérée dans les offices notariaux qui se manifestera dans les mois à venir.

Le nombre de transactions de logements anciens reste cependant, à l’heure actuelle, l’indicateur d’une année 2021 anormale où les Français ont, dans leur globalité, accéléré, concrétisé, voire anticipé leurs projets immobiliers. Les volumes sont actifs, sur un dynamisme constant, mais les progressions annuelles diminuent, preuve d’un marché qui reviendrait vers une activité plus classique, sagement mais sûrement.

Néanmoins, en sus de la sortie de la crise sanitaire, une incertitude notable s’est projetée sur les paramètres économiques. Au regard, en particulier, de sa composante énergétique, l’inflation serait élevée en 2022: à 3,7 % en moyenne sur l’année et proche de 4 % au moins jusqu’en septembre dans le scénario conventionnel, alors qu’elle s’établirait à 4,4 % en 2022 dans le scénario dégradé1 . Cette inflation pourrait venir altérer la demande et donc faire baisser les volumes, d’autant qu’elle est de nature à peser sur le « reste à vivre » des potentiels acquéreurs, surtout si les salaires n’augmentent pas corrélativement dans le temps. De même que la remontée actuelle – même mesurée – des taux d’intérêt pourrait exclure du marché immobilier un nombre grandissant de personnes, face à une demande d’apport plus importante. Les notaires constatent, à ce titre, une augmentation du nombre de refus de prêt, les banques semblant plus exigeantes, notamment en conséquence des préconisations du Haut Conseil de stabilité financière, mais aussi, peut-être, au regard de perspectives davantage incertaines. Mais la hausse des taux n’est pas encore suffisante pour arrêter les candidats à l’acquisition; elle demeure paradoxalement très mesurée face à l’inflation, de sorte que le prêt, comparativement, constitue un placement. L’appétit des Français pour la pierre n’est pas terminé et la pénurie de biens à vendre permet de le constater. Bien que la tendance soit moins forte, le marché est encore animé par les vendeurs. Cela a pour effet de continuer à orienter les prix à la hausse, mais si les biens sont rares, ils se vendent.

Il convient par ailleurs d’ajouter une raréfaction sectorisée des terrains à bâtir. Elle est susceptible de projeter notamment les primo-accédants vers des constructions anciennes, au prix moins abordable. Certes, l’effet prix ne semble pas encore avoir d’effet sur l’élasticité de la demande, mais pourrait, à moyen terme, exclure également un nombre potentiel d’acquéreurs.

En tout état de cause, le marché pourrait encore une fois se transformer au regard de différents indicateurs moins favorables qui s’agrègent. La pression des prix dans certaines grandes agglomérations, conjuguée à une envie de pierre « verte » décuplée par la crise sanitaire, avait poussé certains acquéreurs vers la périphérie, à la recherche d’une certaine qualité de vie. Les mois à venir pourraient encore renforcer la pierre-sécurité.

Source: https://www.notaires.fr/

05 octobre 2021 :

Adoptée le 22 août, la loi dite «Climat et Résilience » impactera les projets des copropriétés

La Loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, adoptée le 22 août 2021, s’est fixée l’objectif de réduire les émissions de gaz à effet de serre de 40% d’ici 2030. Trois mesures concernent le Droit de la copropriété : l’installation de bornes de recharge électrique, l’obligation de diagnostic de performance énergétique ainsi que le plan pluriannuel de travaux.

Sur ce dernier point, l’article 171 de la Loi instaure le retour de l’obligation de réaliser un plan pluriannuel de travaux, sous une forme légèrement remaniée, afin d’essayer d’encourager la réalisation de travaux de rénovation énergétique. En effet, la loi ALUR du 24 mars 2014 a mis en place, en plus du fonds travaux, le diagnostic technique global (DTG). Ces deux dispositifs n’ont pas donné les résultats escomptés par les pouvoirs publiques.

Il avait alors été envisagé de réformer le plan pluriannuel de travaux dans le cadre de l’ordonnance du droit de la copropriété du 29 octobre 2019, cependant cela a été abandonné en raison du risque d’inconstitutionnalité de la mesure au motif que cette dernière contreviendrait au droit de propriété des copropriétaires. Cette mesure a donc fait son retour dans la loi « Climat-Résilience ». La nuance, du point de vue de la constitutionnalité, résulte dans le fait que l’obligation ne porte plus sur l’adoption d’un plan de travaux mais sur celle d’un projet de plan de travaux qui se transformera, par le vote des copropriétaires, en plan de travaux.

Cette mesure qui vient modifier les articles 14-1 et 14-2 de la Loi du 10 juillet 1965 concerne les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation, à l’issue d’un délai de 15 ans à compter de la réception des travaux de construction de l’immeuble, puis tous les dix ans. Elle entrera en vigueur à compter du 1er janvier 2023 pour les immeubles de plus de 200 lots. Pour les immeubles qui comptent 50 à 200 lots, le délai est repoussé au 1er janvier 2024 tandis que pour les copropriétés de moins de 50 lots, ce dernier entrera en vigueur le 1er janvier 2025. Toutefois, si l’immeuble a fait l’objet d’un diagnostic technique global en cours de validité ne faisant apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat sera dispensé de l’obligation d’élaborer un plan pluriannuel durant la période de validité du diagnostic.

Concrètement, les syndicats de copropriétaires auront l’obligation de réaliser un plan de travaux chiffré sur 10 ans, en plus de prévoir obligatoirement une provision annuelle sur fonds dédié. Ce nouveau dispositif permettra d’engager plus rapidement les dépenses nécessaires aux travaux de rénovation énergétique. Le document devra comporter :
- La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergies.
- Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation.
- Une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années (à noter que la liste des travaux ainsi que l’échéancier doivent figurer dans le carnet d’entretien de l’immeuble).

L’établissement du projet de plan pluriannuel doit être inscrit à l’ordre du jour de l’Assemblée générale des copropriétaires par le syndic et voté à la majorité de l’article 24 de la Loi du 10 juillet 1965, tandis que son adoption (totale ou partielle) doit être décidée à la majorité de l’article 25 par la première Assemblée générale qui suit l’élaboration ou la révision de ce projet.

Enfin, cette obligation d’élaboration d’un plan s’accompagne d’une obligation de provision annuelle sur un fonds travaux afin de financer les rénovations à venir. L’obligation d’instituer un fonds travaux ne concerne plus que les immeubles achevés depuis plus de dix ans mais toutes les copropriétés comprenant des lots d’habitation. Les « petites copropriétés » de moins de 10 lots ne pourront donc plus déroger, même à l’unanimité, à l’institution de ce fonds. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées pour le versement du budget prévisionnel.

En cas d’adoption d’un plan pluriannuel, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5% du montant de travaux inscrits au plan et à 5% du budget prévisionnel. De plus, le texte de Loi rappelle que les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat de copropriétaires. En cas de cession d’un lot, aucun remboursement ne sera effectué.

Enfin, le texte de Loi prévoit qu’en l’absence de ce plan ou si les travaux adoptés ne permettent manifestement pas la sécurité des occupants, l’administration pourra se substituer au syndic en réalisant elle-même le plan, aux frais de la copropriété. Il apparaît donc fondamental que les copropriétés missionnent un professionnel spécialisé (article L. 731-1 du Code de la construction et de l’habitation) pour élaborer ce plan.

Source: https://www.audineau.fr/

31 mars 2021 :

Le marché immobilier semble tenir bon en ce début d'année : "le 1er trimestre 2021 s’affirme bien plus dynamique que les prévisions de nombreux observateurs ne le laissaient supposer" et "avec la perspective d’une campagne massive de vaccinations, on peut espérer une année 2021 encore très dynamique sur le marché de l’immobilier ancien".

Depuis le début de l'année, la demande augmente à Paris de 8% sur un trimestre, en Ile-de-France hors Paris de 12% et dans les autres régions de 16% et les transactions progressent au premier trimestre de 3% au niveau national par rapport au dernier trimestre 2020.

Cela dit, la disponibilité de biens à la vente s’est encore amoindrie en 2020 singularisée par un immobilier neuf en souffrance. Une situation qui se confirme au premier trimestre 2021 avec une diminution constatée de l’offre de 4% au national.

Sans surprise, les délais de vente se réduisent. Ils s'élèvent à 84 jours au national, soit 4 jours de moins qu’au dernier trimestre 2020. À Paris cependant, ils s’allongent, passant à 76 jours (+4 jours), tandis qu’en Île-de-France le marché continue de se fluidifier, puisqu’ils reculent de 5 jours par rapport au 4e trimestre 2020, à 67 jours. On observe la même tendance en régions, où il se déroule désormais 91 jours en moyenne entre la mise en ligne d'une annonce et la signature d’un compromis de vente, soit 5 jours de moins qu’au dernier trimestre.

Les prix, eux, continuent leur progression. Ils ont progressé de 1,3% sur un an. Avec des tarifs un peu plus sages (-0,5 %), Paris conserve toutefois un prix moyen au mètre carré encore très supérieur au reste de la France, à 10.535 euros du mètre carré. En Île-de-France, la hausse des prix se poursuit, à +0,7 %, soit 4.354 euros du mètre carré. Une situation concomitante à la progression de la demande et à une offre qui commence à s’essouffler.

En régions, enfin, la ruée vers l’ouest n’est pas sans conséquence. Des villes comme Angers (+4 %), Lorient (+6 %), Nantes (+6,5 %) ou Rennes (+9 %) voient leurs prix progresser significativement sur les 12 derniers mois.

10 novembre 2020 :

Vous souhaitez acheter un bien immobilier ? Vous aimeriez vous séparer de votre logement ? Vous avez un projet de déménagement ? En ce qui concerne l’évaluation de la valeur marchande de votre bien sur le marché de l'immobilier, la Direction générale des finances publiques (DGFIP) propose, depuis le 24 avril 2019, en libre accès sur internet, des informations concernant 15 millions de transactions immobilières.

Une fois sur l'application, vous choisissez le département et la commune qui vous intéressent. Ensuite, grâce à l'outil cartographique, vous pouvez retrouver les différentes ventes ayant eu lieu récemment, près de chez vous, avec des précisions utiles à votre opération immobilière (type de bien, surface, dates etc…).

A noter : en cas d’intermédiation par un professionnel, ce site officiel « app.dvf.etalab.gouv.fr » présente l’avantage de fidéliser l’estimation ou l’avis de valeur de l’agent immobilier ou du négociateur qui, selon le niveau de l’offre, ont parfois tendance à sous-estimer ou à sur-estimer, en première lecture, le bien qui leur est soumis.

23 septembre 2020 :

Avec la multiplication des obligations liées à la détention de biens immobiliers (gestion locative et droits accrus des locataires), la dématérialisation de la possession et le recours aux Sociétés Civiles de Placement Immobilier est une alternative de plus en plus usitée.

D'un point de vue purement financier, les prix de l'immobilier ont considérablement augmenté au cours des dernières années, notamment en région parisienne et dans les grandes métropoles avec pour conséquence une contraction du rendement de l'investissement, sans compter les impôts locaux et les travaux d’entretien.

L'achat de parts de SCPI permet d'investir dans la pierre de manière mutualisée avec d'autres investisseurs. Les plus grandes qui capitalisent plus de trois milliards d'euros possèdent en effet des centaines d'immeubles. Ces derniers relèvent de la propriété de milliers d'associés et de dizaines de sociétés de gestion.

Le support favori est l’immobilier tertiaire (bureaux) et commercial (galeries marchandes) aux cycles de construction et d’amortissement bien plus courts. La durée de vie d’une promotion immobilière tertiaire qui est de 30 ans contre 100 ans environ pour un ensemble résidentiel participe d’une économie générale plus orientée vers le rendement, terrain de la SCPI, que vers le patrimoine, siège de la Société Civile Immobilière (SCI).